海外在住の夫と日本で家は買える？住宅ローンの壁と「贈与税リスク」をFPが解説

2026.04.26 著者情報 ファイナンシャルプランナー　森 逸行 AFP（日本FP協会認定）／2級FP技能士／証券外務員二種（IFA）／住宅ローンアドバイザー
住宅購入・資産運用・保険・相続まで幅広く対応。実務経験に基づいた、現実的で分かりやすいアドバイスを提供している。

・海外在住でも日本で住宅ローンは組めるのか？
・外国人配偶者との住宅購入は可能なのか？
・海外からの送金は贈与税の対象になるのか？

このようなお悩みを多くいただきます。

「夫は海外勤務だけど、日本に家を買いたい…」

近年、このようなご相談が増えています。

特に、

・外国人配偶者
・海外在住
・日本に住民票がない

といったケースでは、住宅ローンの審査が大きく制限されるため注意が必要です。

さらに見落とされがちなのが、「贈与税リスク」です。

本記事では、ファイナンシャルプランナーの視点から「住宅ローンの可否」と「税務リスク」を分かりやすく解説します。

海外在住者は日本の住宅ローンを組めるのか？

結論から言うと、

👉 海外在住者は日本の住宅ローンを組むのは非常に難しく、
👉 妻単独での借入＋贈与税対策が現実的な選択肢になります。

なぜ審査が厳しいのか？

主な理由は以下の通りです。

・日本国内での課税所得が確認できない
・住民票がない（居住実態がない）
・回収リスクが高い（帰国・所在不明リスク）

例外的に可能なケース

一部のケースでは可能性があります。

・日本に駐在予定がある
・外資系銀行や一部金融機関
・高額な自己資金（頭金50％以上など）

👉 ただし、一般的な銀行ではほぼ不可と考えて問題ありません。

妻単独で住宅ローンを組む場合の注意点

海外在住の夫がローン対象外の場合、
👉 日本に住む妻単独で借入するケースが多くなります。

審査で見られるポイント

年収・勤務先・勤続年数
復職予定かどうか
出産・退職予定の有無

特に重要なポイント

👉 「今は育休中でも、復職前提なら審査OK」な場合が多い

しかし…

👉 退職予定があると審査はかなり厳しくなります

実務的アドバイス

・退職前に住宅ローンを実行するのが基本戦略
・復職証明を提出できると審査で有利になる
・産休・育休中でも審査通過の事例はある

こうしたポイントを押さえることで、審査通過の可能性を高めることができます。

よくあるケース

不動産名義：妻
ローン契約：妻
返済資金：海外の夫から送金

👉 一見問題なさそうですが…

税務上の考え方

👉 夫から妻への資金移動＝原則「贈与」とみなされる可能性あり

贈与と判断されるとどうなる？

夫から妻への資金移動が「贈与」と判断された場合、

・年間110万円を超える部分は課税対象
・数百万円単位の贈与税が発生する可能性
・後から税務調査で指摘されるケースもある

など、思わぬ税負担につながる可能性があります。

贈与税リスクの回避方法

このようなリスクを避けるためには、事前の対策が不可欠です。

① 共有名義にする

出資割合に応じて持分を設定する方法です。
👉 最も一般的で、安全性の高い方法といえます。

② 金銭消費貸借契約を締結する

夫からの資金を「借入」として扱う方法です。
契約書の作成に加え、実際の返済実績が求められます。

👉 形式だけの契約では、税務上否認されるリスクがあります。

③ 生活費として整理する

通常の生活費の範囲であれば非課税となります。

👉 ただし、住宅ローンの返済資金については
生活費として認められない可能性が高いため注意が必要です。

【FPの結論】このケースで現実的な戦略

👉 以下の順で検討することが現実的です

・妻単独で住宅ローンを組む（退職前に実行）
・可能であれば共有名義にする
・資金移動は贈与税リスクを踏まえて設計する

まとめ

海外在住の配偶者との住宅購入では、

・住宅ローンの制約
・税務上のリスク

👉 この2つをセットで考えることが非常に重要です。

特に「贈与税」は見落とされやすく、
後から大きな問題になるケースも少なくありません。

そのため、購入前の段階でしっかりとした設計を行うことが重要です。

海外在住の配偶者との住宅購入は、

・どの銀行ならローンが組めるのか
・贈与税のリスクは発生するのか
・最適な資金設計はどうするべきか

など、専門的な判断が必要になります。

「自分のケースではどうなるのか？」気になる方は、お気軽にご相談ください。