住宅ローン、変動と固定どっちが正解？2026年の結論

2026.04.26 著者情報 ファイナンシャルプランナー　森 逸行 AFP（日本FP協会認定）／2級FP技能士／証券外務員二種（IFA）／住宅ローンアドバイザー
住宅購入・資産運用・保険・相続まで幅広く対応。実務経験に基づいた、現実的で分かりやすいアドバイスを提供している。

今、住宅ローンの金利選びは非常に難しい局面に入っています。

2026年4月、固定金利の代表であるフラット35はわずか1ヶ月で0.24%上昇し、2.49%まで上がりました。

一方で、変動金利も0.9%台まで上昇しています。

つまり今は、

👉 固定も変動も「同時に上がっている」状態です

これは近年ではほとんど見られなかった状況です。

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少し前までは、

「変動金利の方が安いから変動でいい」

という考えが一般的でした。

しかし現在は、

変動：約0.9%台
固定：約2.49%（2026年4月時点）

👉 差は約1.5%まで縮まってきています

ここで最も重要なのは、

👉「今どちらが安いか」ではなく
👉「将来どちらが得になるか」です

本記事では、

・変動金利が今後どう動いた場合に損になるのか
・固定金利と逆転するポイントはどこか

を、具体的な数字で解説していきます。

■ 住宅ローン金利の推移（過去から見る現状）

住宅ローンの金利は、これまで長期間にわたり低水準が続いてきました。

しかし近年は、

・日銀の政策変更
・インフレの進行
・長期金利の上昇

などの影響により、徐々に上昇局面に入っています。

実際に、2026年4月時点では

・変動金利：約0.9%台
・固定金利（フラット35）：約2.49%

👉 固定金利は上昇傾向が続いています

つまり、

👉 「低金利が当たり前の時代」から
👉 「金利が上がる時代」へ移行している

と考える必要があります。

■ 固定金利（フラット35）の特徴

固定金利の代表的な商品として「フラット35」があります。

特徴は以下の通りです。

・借入時の金利がずっと変わらない
・将来の返済額が確定する
・金利上昇リスクを回避できる

👉 安定志向の方に向いている選択です

一方で、

・変動金利より金利が高い
・短期的には支払いが重くなる

というデメリットもあります。

👉 「安心」と「コスト」のバランスが重要です

■ 変動金利と固定金利の違い（整理）

ここまでの内容を整理すると👇

【変動金利】
・初期金利が低い
・将来の金利上昇リスクあり
・返済額が変動する

【固定金利】
・金利は高め
・返済額が一定
・将来の不安が少ない

👉 どちらが正解ではなく、

👉 「どのリスクを取るか」の違いです

「5年ルールがあるから安心」は危険

変動金利には、

・5年ルール
・125%ルール

という仕組みがあります。

これは、

👉 金利が上がっても、一定期間は返済額が増えない仕組みです

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一見すると安心ですが、実は注意が必要です。

なぜなら、

👉 返済額が変わらない間、元本が減りにくくなるからです

—

つまり、

・利息ばかり払っている状態になる
・元金がほとんど減らない

ということが起きます。

—

さらに金利が上がり続けると、

👉 未払い分が残り、最終的に精算が必要になるケースもあります

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結論として、

👉 5年ルールは「安心」ではなく
👉「負担の先送り」である可能性があります

結論：どちらを選ぶべきか？

判断のポイントは以下の3つです。

👉 5年以内に金利が2.5%を超えると思うか
👉 10年以内に2.76%を超えると思うか
👉 金利の予測ではなく「家計の耐性」で選ぶことが重要です

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・早く上がると思う → 固定が有利
・ゆっくり上がると思う → 変動が有利

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つまり、

👉 「自分がどこまでリスクを取れるか」で決まります

まとめ

住宅ローンは、

・どちらが正解かではなく
・自分に合っているかが重要です

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そのためには、

・将来の収入
・教育費
・生活費

を踏まえて考える必要があります。

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👉 金利だけで決めるのは危険です
👉 家計全体で判断することが大切です

もし判断に迷う場合は、シミュレーションをもとに検討することをおすすめします。

住宅ローンは人によって正解が変わります。

「自分の場合はどちらが良いのか？」気になる方はお気軽にご相談ください。