離婚で家を売りたいのに住宅ローンが残る！オーバーローンの対処法をFPが解説

2026.10.12 著者情報 ファイナンシャルプランナー　森 逸行 AFP（日本FP協会認定）／2級FP技能士／証券外務員二種／住宅ローンアドバイザー
住宅購入・資産運用・保険・相続まで幅広く対応。実務経験に基づいた、現実的で分かりやすいアドバイスを提供している。

「離婚することになったので、住宅ローンが残っている家を売りたい」

「マンションを査定してもらったら、住宅ローンの残高より売却価格が低かった」

「夫婦でペアローンを組んでいるけれど、離婚後はどちらも住む予定がない」

このような場合、問題になるのが**住宅ローンのオーバーローン**です。

オーバーローンとは、自宅の売却価格より住宅ローンの残高が多い状態をいいます。

例えば、住宅ローンの残高が6,000万円あるのに、自宅が5,000万円でしか売れない場合、単純計算で1,000万円の不足が生じます。

さらに、売却時には仲介手数料などの諸費用もかかります。

離婚によって家を売りたいと思っても、住宅ローンを完済できなければ、簡単に売却できないケースがあるのです。

私は吉祥寺・立川を拠点に、住宅ローンやライフプランのご相談に対応しています。

今回は、離婚時に住宅ローンがオーバーローンになっている場合の対処法や、任意売却との違い、ペアローンの注意点について解説します。

吉祥寺・三鷹・武蔵境・国分寺・立川など、中央線沿線で住宅ローンや不動産売却にお悩みの方も参考にしてください。

離婚で家を売りたいのに住宅ローンが残る！オーバーローンとは？

住宅ローンが残っている家でも、売却代金などで住宅ローンを完済できれば、通常の不動産売却が可能です。

しかし、売却価格より住宅ローン残高が多い場合は、売却するために不足する資金をどう準備するかが問題になります。

アンダーローンとオーバーローンの違い

※売却諸費用は含まない単純な比較です。

アンダーローンの場合、売却代金で住宅ローンを完済し、残ったお金を夫婦の財産分与などで整理できる可能性があります。

一方、オーバーローンの場合は、売却代金だけでは住宅ローンを完済できません。

ここで重要なのは、**オーバーローンだからといって、必ず任意売却になるわけではない**という点です。

預貯金などで不足額を補える場合は、通常売却できる可能性があります。

オーバーローンの家はなぜ簡単に売却できない？

住宅ローンを利用して購入した不動産には、一般的に金融機関の抵当権が設定されています。

抵当権とは、住宅ローンの返済ができなくなった場合などに、金融機関が不動産から優先的に債権を回収するための権利です。

通常、不動産を売却して買主へ引き渡す際には、この抵当権を抹消する必要があります。

しかし、住宅ローンを完済できない場合、金融機関が抵当権の抹消に応じないことがあります。

そのため、売却価格が住宅ローン残高を下回る場合には、売却代金に加えて自己資金を用意するなど、完済する方法を考える必要があります。

【モデルケース】9,000万円のマンションを購入した夫婦が離婚

ここからは、実際の住宅ローン相談で取り扱う高額マンションやペアローンの論点を参考にしたモデルケースをご紹介します。

※特定のお客様の離婚・任意売却案件ではなく、説明のために設定した架空の事例です。

共働き夫婦がペアローンでマンションを購入

40代の共働き夫婦が、JR中央線沿線で9,000万円のマンションを購入したとします。

購入時は夫婦ともに安定した収入があり、ペアローンを利用しました。

– 夫の住宅ローン：4,500万円
– 妻の住宅ローン：4,000万円
– 借入総額：8,500万円

ところが、購入から数年後に夫婦関係が悪化し、離婚することになりました。

夫婦ともにマンションには住み続けない予定のため、売却を検討します。

売却査定額は8,000万円だった

不動産会社に査定を依頼したところ、売却見込み価格は8,000万円でした。

一方、住宅ローンの残高は夫婦合計で8,200万円残っています。

売却価格と住宅ローン残高の差は200万円ですが、仲介手数料などの諸費用を含めると、約470万円の資金が必要になる計算です。

もし夫婦がそれぞれ235万円ずつ負担できれば、通常売却を進められる可能性があります。

ただし、実際に誰がいくら負担するかは、財産分与やローン契約、夫婦間の合意などによって異なります。

離婚後の生活費も必要になる

ここで考えなければならないのが、売却後の生活費です。

離婚によって夫婦が別々に生活することになれば、それぞれに家賃や引っ越し費用が発生します。

子どもがいる場合には、教育費や養育費も考慮する必要があります。

仮に預貯金が500万円あったとしても、その大部分を住宅ローンの不足額に充ててしまえば、離婚後の生活資金が不足する可能性があります。

**家を売却できるかどうかだけでなく、売却後の生活が成り立つかを考えることが重要です。**

離婚でオーバーローンになった場合の5つの対処法

オーバーローンの家を売却したい場合には、主に次の5つの方法が考えられます。

① 預貯金などで不足額を補って通常売却する

最初に検討したいのが、自己資金で住宅ローンの不足額を補う方法です。

例えば、住宅ローン残高が5,000万円で、自宅の売却価格が4,700万円だった場合、売却諸費用を除いて300万円の不足が生じます。

この不足額を預貯金などで準備できれば、通常売却が可能になる場合があります。

ただし、離婚後の生活費まで使い切ってしまわないよう注意が必要です。

② 売却価格を見直す

不動産会社の査定価格は、必ずその金額で売却できることを保証するものではありません。

複数の不動産会社に査定を依頼し、売却価格の妥当性を確認することも重要です。

特に中央線沿線のマンションでは、駅からの距離、築年数、管理状況、階数、間取りなどによって価格が異なります。

ただし、相場を大きく上回る価格で売り出すと、売却までに時間がかかる可能性があります。

住宅ローンの返済を続けながら売却活動を行う場合には、売却期間中の資金負担も考慮しましょう。

③ どちらか一方が住み続ける

離婚後も夫婦の一方が住宅に住み続ける方法です。

ただし、ペアローンや共有名義の場合には注意が必要です。

例えば、妻が住み続ける場合でも、夫の住宅ローンが自動的になくなるわけではありません。

また、住宅ローンは原則として本人が居住する住宅を対象としているため、離婚後の居住状況について金融機関への確認が必要になる場合があります。

名義変更や借り換えを希望しても、金融機関の審査や承諾が必要です。

④ 金融機関に返済条件の変更を相談する

住宅ローンの返済が難しくなっている場合には、早めに金融機関へ相談することが大切です。

状況によっては、返済期間の延長など、返済条件の変更を検討できる場合があります。

ただし、返済条件の変更によって必ず問題が解決するわけではありません。

返済期間が延びれば、総返済額が増える可能性もあります。

⑤ 任意売却を検討する

住宅ローンの返済が困難で、売却代金や自己資金で完済できない場合には、任意売却が選択肢になることがあります。

任意売却とは、金融機関などの債権者の承諾を得て、住宅ローンを完済できない状態で不動産を売却する方法です。

ただし、任意売却は必ず認められるものではありません。

また、売却後も住宅ローンの残債務が残る場合があります。

**任意売却は、オーバーローンを解消するための万能な方法ではないことを理解しておきましょう。**

ペアローンで離婚した場合はさらに注意が必要

近年は、夫婦それぞれの収入を利用して住宅を購入するペアローンもあります。

ペアローンは高額な住宅を購入しやすくなる一方、離婚時には複雑な問題が生じることがあります。

離婚してもペアローンはなくならない

離婚したからといって、夫婦それぞれの住宅ローンが自動的に解消されるわけではありません。

夫が4,000万円、妻が3,000万円を借りている場合、離婚後もそれぞれの返済義務が原則として残ります。

また、相互に連帯保証人になっている場合には、相手が返済できなくなった際の責任にも注意が必要です。

夫婦の一方が売却に反対する場合

不動産が夫婦の共有名義になっている場合、家全体を売却するには原則として共有者全員の同意が必要です。

夫婦の一方が売却を希望しても、もう一方が同意しなければ、簡単には売却できません。

任意売却の場合も、共有者や担保権者との調整が必要になります。

話し合いが難しい場合には、弁護士などの専門家への相談を検討しましょう。

オーバーローンの不足額は夫婦で半分ずつ負担する？

離婚時によくある疑問が、住宅ローンの不足額を夫婦でどのように負担するかという問題です。

例えば、家を売却した結果、500万円の不足が生じた場合です。

「夫婦で購入した家だから、250万円ずつ負担すればよいのでは？」

と考える方もいるでしょう。

しかし、必ずしも半分ずつになるとは限りません。

住宅ローンの契約者、連帯保証人の有無、不動産の持分、夫婦の財産状況などによって、検討すべき内容は異なります。

また、夫婦間で負担割合を取り決めたとしても、その合意だけで金融機関に対する契約上の返済義務が変更されるわけではありません。

財産分与や債務負担に関する法律上の問題については、弁護士などへの相談が必要になる場合があります。

離婚後に住宅ローンが払えなくなるリスクも考える

離婚時には、家を売却せず、どちらかが住宅ローンを返済しながら住み続けるケースもあります。

しかし、離婚後は世帯収入や生活費の状況が大きく変わる可能性があります。

例えば、夫婦共働きで世帯年収1,500万円だった家庭が、離婚後はそれぞれの収入で生活することになった場合です。

住宅ローンの返済に加え、新たな住居費や養育費などが発生すれば、家計への負担は大きくなります。

住宅ローンの返済が難しくなってから売却を検討するよりも、離婚前の段階で複数の選択肢を比較しておくことが重要です。

FPが考えるオーバーローンの対処法｜売却後の家計をシミュレーションする

不動産会社では、主に売却価格や売却方法について相談できます。

一方、FPとして私が重視しているのは、**「売却した後、生活が成り立つのか」**という点です。

例えば、住宅ローンの不足額を預貯金で補って売却できたとしても、その後の生活費が不足してしまえば、新たな問題が生じます。

そこで役立つのが、キャッシュフロー表を使ったライフプラン診断です。

売却する場合、どちらかが住み続ける場合、賃貸住宅に引っ越す場合など、複数の選択肢を比較します。

特に確認したいのは、毎月の住居費、教育費、養育費、老後資金、預貯金の残高などです。

住宅ローンの不足額をどこまで自己資金で補えるのかについても、将来の家計を踏まえて考える必要があります。

**家を売却することがゴールではなく、離婚後も無理なく生活できる状態を目指すことが大切です。**

吉祥寺・三鷹・国分寺・立川など中央線沿線でオーバーローンにお悩みの方へ

JR中央線沿線でマンションや戸建てを購入する際、夫婦の収入を合算したり、ペアローンを利用したりするケースがあります。

住宅購入時には無理のない返済計画だったとしても、離婚や別居、収入減少などによって状況が変わることがあります。

ファイナンシャルトレーナーFP事務所では、吉祥寺・立川を拠点に、住宅ローンやライフプランに関するご相談に対応しています。

吉祥寺、三鷹、武蔵境、東小金井、武蔵小金井、国分寺、西国分寺、国立、立川など、中央線沿線にお住まいの方もご相談いただけます。

住宅ローンが残っている家の売却を検討する際には、不動産の価格だけでなく、売却後の家計や今後の資金計画も含めて考えてみましょう。

よくある質問：オーバーローンでも離婚できますか？

はい。オーバーローンであっても、離婚そのものができなくなるわけではありません。

ただし、住宅ローンの返済や不動産の名義、財産分与などの問題が残る場合があります。

よくある質問：オーバーローンの家は売却できないのですか？

必ずしも売却できないわけではありません。

不足額を自己資金で補える場合には、通常売却できる可能性があります。

また、返済状況などによっては、金融機関と相談して任意売却を検討することもあります。

よくある質問：Q. 住宅ローンを滞納していなくても任意売却できますか？

滞納前でも金融機関に相談することは可能です。

ただし、任意売却に応じてもらえるかどうかは、金融機関の判断や返済状況などによって異なります。

よくある質問：オーバーローンの不足額は夫婦で折半するのですか？

必ずしも折半とは限りません。

住宅ローン契約や連帯保証の有無、財産分与の内容などによって異なります。

よくある質問：任意売却すれば住宅ローンはなくなりますか？

売却代金で返済できなかった住宅ローンが残る場合があります。

残債務の返済方法については、債権者との調整が必要です。

まとめ｜離婚時のオーバーローンは早めの確認が重要

離婚で家を売却したい場合、住宅ローンの残高が売却価格を上回っていると、通常の売却が難しくなることがあります。

ただし、オーバーローンだからといって、必ず任意売却になるわけではありません。

預貯金による不足額の補填、売却価格の見直し、どちらかが住み続ける方法、金融機関への相談など、複数の選択肢があります。

特にペアローンや共有名義の場合には、夫婦双方の住宅ローン契約や売却への同意など、確認すべき事項が多くなります。

**大切なのは、住宅ローンの残高と売却見込み価格を早めに確認し、離婚後の生活まで含めて判断することです。**

※当事務所はFPとして住宅ローンやライフプランに関する相談に対応しています。任意売却の仲介、債権者との債務交渉、離婚に関する法律相談などについては、必要に応じて不動産会社・弁護士等の専門家への相談が必要です。