住宅の減価償却期間とは？投資用不動産で節税になる理由とワンルーム投資の注意点をFPが解説

2026.05.28 著者情報 ファイナンシャルプランナー　森 逸行 AFP（日本FP協会認定）／2級FP技能士／証券外務員二種（IFA）／住宅ローンアドバイザー
住宅購入・資産運用・保険・相続まで幅広く対応。実務経験に基づいた、現実的で分かりやすいアドバイスを提供している。

・不動産投資は節税になるって本当？
・減価償却って何？
・中古ワンルーム投資を勧められている
・営業担当の話だけで契約して大丈夫？

このようなご相談を多くいただきます。

特に最近では、

👉 「減価償却で節税できます」

という営業トークで、

不動産投資を勧められるケースも増えています。

実際に、

👉 投資用不動産では“減価償却”

を活用することで、

一定の節税効果が出るケースがあります。

しかし、

👉 「節税になる＝得をする」

とは限りません。

本記事では、

・減価償却とは何か
・住宅の減価償却期間
・不動産投資で節税になる仕組み
・ワンルーム投資の注意点
・営業されやすい職業
・契約前に重要なセカンドオピニオン

について、FP視点でわかりやすく解説します。

減価償却とは？

まず、

👉 減価償却（げんかしょうきゃく）

とは、

建物などの資産を、

👉 一度に経費にせず、
数年に分けて経費計上する仕組み

です。

不動産投資では、

👉 「建物部分」

が減価償却の対象になります。

※土地は減価償却できません。

なぜ減価償却で節税になるの？

ここが重要です。

減価償却では、

👉 実際に現金支出がなくても

会計上、

👉 「経費」

として計上できます。

その結果、

👉 不動産所得を圧縮

できるケースがあります。

つまり、

👉 所得税・住民税が下がる

場合があります。

住宅の減価償却期間（法定耐用年数）

住宅の減価償却期間は、

建物構造によって異なります。

建物構造 法定耐用年数
木造 22年
軽量鉄骨 19〜27年
鉄筋コンクリート（RC） 47年
鉄骨鉄筋コンクリート（SRC） 47年

なぜ中古不動産投資で「木造」が勧められるの？

ここもよくある相談です。

中古木造アパート投資では、

👉 短期間で減価償却

できるケースがあります。

例えば、

築古木造の場合、

👉 4年程度

で償却できるケースもあります。

そのため、

👉 「節税効果が大きい」

と言われることがあります。

減価償却期間の簡易計算

中古不動産では、

一定条件で、

👉 簡便法

を使うケースがあります。

例えば、

法定耐用年数を超えた木造住宅では、

👉 「法定耐用年数×20％」

で計算されることがあります。

木造22年の場合、

👉 約4年

となります。

不動産投資でよくある営業トーク

実務上かなり多いです。

「節税になります」

確かに、

👉 一定条件では節税効果

があります。

しかし、

👉 「税金が減る＝利益が出る」

ではありません。

「年金代わりになります」

非常によくあります。

しかし実際には、

・空室リスク
・修繕費
・金利上昇
・家賃下落

などもあります。

「家賃収入でローン返済できます」

ここも注意です。

実際には、

・空室
・管理費
・修繕積立金
・固定資産税

なども発生します。

ワンルーム投資の注意点

ここは非常に重要です。

実務上、

👉 「節税になる」
👉 「年金代わりになる」

という理由で、

ワンルーム投資を勧められるケースが非常に多いです。

しかし、

👉 ワンルーム投資には特有のリスク

もあります。

空室リスク

ワンルーム投資では、

👉 入居者が退去すると収入がゼロ

になります。

特に、

・築年数の経過
・周辺競合増加
・人口減少

などによって、

👉 空室期間が長くなる

ケースもあります。

家賃下落リスク

購入時の想定家賃が、

👉 将来も続くとは限りません。

特に、

築年数が古くなると、

👉 家賃下落

が起きるケースもあります。

修繕費・管理費増加

マンションでは、

・管理費
・修繕積立金

が上昇するケースもあります。

その結果、

👉 想定より手残りが少ない

ケースもあります。

「出口戦略」が難しいケースもある

ここも重要です。

ワンルーム投資では、

👉 売却時に思った価格で売れない

ケースもあります。

特に、

・地方物件
・築古物件
・供給過多エリア

では注意が必要です。

不動産投資営業を受けやすい職業とは？

実務上、

不動産投資営業を受けやすい職業があります。

例えば、

・看護師
・公務員
・上場企業勤務
・医師
・会社員（年収高め）

などです。

理由としては、

👉 「安定収入」

と見られやすいためです。

特に、

👉 ローン審査が通りやすい

職業は営業対象になりやすい傾向があります。

看護師は特に営業対象になりやすい

最近かなり多いです。

看護師の方は、

・夜勤込みで年収が高い
・安定職業
・ローン審査に強い

と見られるケースがあります。

そのため、

👉 不動産投資営業のターゲット

になりやすい傾向があります。

「減価償却」は永遠には続かない

ここも重要です。

減価償却には、

👉 終わりがあります。

償却終了後は、

👉 経費が減る

ため、

税負担が増えるケースもあります。

つまり、

👉 「最初だけ節税」

になっているケースもあります。

契約前に「セカンドオピニオン」が重要

ここが最も重要です。

実務上、

👉 「営業担当の話だけ」

で契約してしまうケースもあります。

しかし、

不動産投資は、

👉 数千万円単位

の契約になることもあります。

そのため、

契約前に、

👉 第三者視点

で確認することが非常に重要です。

セカンドオピニオンで確認したいポイント

例えば、

・本当に収支が合うのか
・空室リスクはどうか
・節税効果はいつまでか
・出口戦略はあるか
・住宅購入へ影響しないか
・NISAとのバランスはどうか

などです。

FP視点｜不動産投資は「人生設計」で考える

ここが最重要です。

不動産投資は、

👉 「節税商品」

ではありません。

本来は、

👉 資産運用の一つ

です。

そのため、

・住宅購入
・教育費
・老後資金
・NISA
・働き方

など、

👉 ライフプラン全体

から考える必要があります。

実務上よくある相談

・節税になると言われた
・中古ワンルームを勧められている
・木造アパート投資は得？
・NISAとどちらが良い？
・老後資金として大丈夫？

👉 このようなご相談を多くいただきます。

まとめ

減価償却は、

👉 不動産投資で重要な仕組み

です。

特に、

・中古不動産
・木造アパート
・ワンルーム投資

では、

👉 節税効果

が注目されやすいです。

しかし、

👉 「節税になるから買う」

は危険です。

本当に重要なのは、

👉 最終的に資産が残るか

です。

そのため、

・キャッシュフロー
・空室リスク
・出口戦略
・老後資金

まで含めて考えることが重要です。

また、

👉 契約前にセカンドオピニオン

を取ることで、

冷静に判断できるケースも多くあります。