ペアローンを別々の銀行で借りる？住宅ローン借入条件や返済条件をプロが回答！
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マンションや戸建て住宅の購入を考え始めている方やこれから検討を進める方など、物件選びと同時に検討するのが住宅ローンになります。
住宅ローンは自分一人で借りる方法と夫婦二人で借りる二通りの借り方があります。自分一人で借りる住宅ローンは一般的になりますが、夫婦二人で借りるペアローンは、借り入れ条件や返済条件をなかなか知る機会がありません。
この記事では、住宅ローンの組み方「ペアローン」について実際に住宅ローンと不動産の取り扱いを行っているプロが質問に回答をしていきます。
目次
質問｜住宅ローンを組む時にペアローンを知りま…
住宅ローンを組む時にペアローンを知りましたが、そもそもペアローンに関して詳しくしりたいと考えております。
どのようなローンなのかを教えて頂けますか？メリットやデメリットがあればそれに関しても基礎的な事を教えてください。
夫婦二人で別々に支払いを行うようなイメージでしょうか？
回答｜ペアローンに関しては、不動産を夫婦など家族…
ペアローンに関しては、不動産を夫婦など家族内の2人で別々に支払っていく方法です。
これは、不動産の持ち分割合を分けることにもつながりますので、支払の割合に応じてローンを支払うそれぞれの人が不動産を所有することとなります。
例えば、３０００万円のマンションをペアローンで組む場合で１５００万円ずつ持ち分を分けるのであれば、１５００万円分の住宅ローンを支払うこととなります。
注意点は２点あります。
１点目は、ペアローンはお互いに連帯保証人となりますので、一方が債務を履行できない場合には、もう一方の債務者が全額のローン負担をしなければならないことです。
３０００万円の不動産のうち、１５００万円分のローン返済をしても、実際には３０００万円の債務を負っていることになっています。
注意点の２点目は、ペアローンを行う家族同士が同居していなければならない点です。
もしも、離婚などが原因で別居を行う場合は、物件を売却するか住み続ける人が残債をまとめて一人で住宅ローンを組み直すかになります。
売却がうまくいかない場合やローンを組みなおせない場合には、大きなトラブルになるケースが想定されます。
質問｜住宅のペアローンの場合は別々の銀行でローン…
住宅のペアローンの場合は別々の銀行でローンを組む事が出来るのでしょうか？
例えば旦那はA銀行で私がB銀行でのローンを組む事や例えば一人1銀行はなく複数の銀行、A銀行とB銀行が旦那、C銀行は妻である私がなどの複数の銀行でローンを組む事は可能なのでしょうか？その他のパターンがあればそれも教えてほしいです。
回答｜住宅ローンをペアローンで組む場合に、別々の…
住宅ローンをペアローンで組む場合に、別々の銀行でローンを組むことは可能です。
変動金利・固定金利なども分けてローンを組むことはできます。
別々でローンを組むことを検討するのであれば、複数の銀行で同時に審査を依頼することとなります。
ただ、審査して引き渡しのタイミングで同時にローンを実行しますので、同じ銀行で住宅ローンに加入するケースのほうが多いです。
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質問｜メリットが多くありますが特に注意するデメリット…
メリットが多くありますが特に注意するデメリットはプロの目からみて実際はどんなデメリットがあるのでしょうか？
もちろん将来的に離婚などした場合など様々な事があると思いますが、特にデメリットに関してだけ教えてほしいと考えております。
実際にペアローンを組んだ時に問題が発生した、トラブルになった、等のデメリットがあれば中心的に教えて欲しいと思います。
離婚をしていない場合でも将来的に夫婦生活などにデメリットが発生する事はあるのでしょうか？子供が生まれた場合なども含めて教えてください。
回答｜デメリットは、離婚に限らずペアローンを組ん…
デメリットは、離婚に限らずペアローンを組んだ当事者が同居しなくなった場合にその後のローン残債をどうするかです。
当事者の関係性が悪化している場合は、物件を売却しようとしても両社の同意が得られないことで円滑に商談を進められないなどの弊害が生まれることが想定されます。
住宅ローンを一本化するにしても、どちらが対象物件に住み続けるのかは決められばければ、その話し合いも進みません。
加えて、夫婦でペアローンを組み、子どもが生まれて夫婦どちらかが仕事をやめることとなった場合や育休取得後に時短で働き収入が減ってしまった場合などで、どちらか一方が住宅ローンを支払えなくなった場合（債務不履行状態になった場合）は、連帯保証をしているため残債の全額をもう一方の人が支払わなければならなくなってしまいます。
したがって、２人の与信を利用して過大な住宅ローンを組んでしまうと、２人とも住宅ローンが支払えなくなってしまい、金融機関に競売に掛けられてしまうという事態に陥るかもしれません。
最悪なのは、競売でも高く売れずに債務だけ残ってしまうケースです。
ペアローンを組むのであれば、余裕を持った資金計画でローンを組むことをおすすめします。
事務手数料や諸経費は2名分かかるので、この点も把握した上での資金契約をおすすめします。
質問｜夫婦で収入が違う場合のローン割合はどの…
夫婦で収入が違う場合のローン割合はどの様になるのでしょうか？
現在、夫婦で話し合いをしており、ペアローンの話を聞きに行きたいと思っている為に簡単に基礎知識として教えてほしいです。
夫の方の収入が高い場合は割合や持分を決める事が出来るのでしょうか？
ローンを組んだ後に支払いに応じてペアローンで支払った金額に応じて、購入した一軒家やマンションは支払った金額の割合で権利が分けられるのでしょうか？
特に支払割合を自由に変更出来るのかと？支払った金額で権利部分を分けるのかを詳しく知りたいです。
回答｜ペアローンの割合は、金融機関の審査の枠内で…
ペアローンの割合は、金融機関の審査の枠内であれば、自由に持ち分割合を設定することができます。
また、持ち分割合と借り入れの割合を必ずしも同一にする必要はありません。
ただし、ここで注意点があります。１点目は、持ち分割合に対して、借り入れ割合が少ない場合は、例えば、持ち分は５０％で、借入金額は１０％という場合は、差額の４０％部分が、多くローンを支払っている人からの贈与とみなされてしまう可能性がある点です。
もう１点は一度持ち分を決めたら、不動産登記されてしまいますので、その後は簡単に持ち分の変更はできない点です。
もし、持ち分割合を途中で変更できたとしても不動産の贈与とみなされて税金が課されてしまう可能性があります。
また、ローンの割合に関しては、金融機関と調整する必要がありますので、再度ローンを組みなおすようなイメージになりますので、再度審査をする必要がありますし、事務手数料がかかる場合もありますので、金融機関とよく相談していただくことになります。
質問｜ペアローンのWebで出来るシミュレーションとは…
今後の為にペアローンのシミュレーションをWebで行っておりますが、このシミュレーション結果は基本的にほとんど間違いが無いのでしょうか？これで契約を行う時や、相談窓口に言って金額が全然違うなど言う事もありえるのでしょうか？
回答｜Webでのシミュレーションは、審査さえ通って…
Webでのシミュレーションは、審査さえ通っていれば、同一の条件で加入できると考えて問題ありません。
ただし、どのWebサイトのシミュレーションを利用するかにもよりますので、金融機関に確認しながら手続きを進めて下さい。
また、審査には借入する方の属性だけでなく不動産の属性も確認されます。
例えば、市街化調整区域や再建築不可の物件は想定している金利でローンを組めないケースが考えられるため、金融機関の審査結果次第というところだけは念頭においてシミュレーションを行ってください。
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質問｜ペアローンに掛かる手数料などに関して…
ペアローンに掛かる手数料などに関してお聞きしたいのですが、事務手数料や色々な手数料がもちろん掛かる事は分かるのですがペアローンの場合は支払金額に応じた手数料を夫婦で分担する形を取るのでしょうか？
それとも基本手数料はローンの支払に応じてではなく二人でお互いに基本的な部分が掛かるのでしょうか？
回答｜ペアローンにかかる手数料は、定率型であれば…
ペアローンにかかる手数料は、定率型であれば金額に対して一定料率の事務手数料がかかります。
一方で、定額型であれば基本手数料が決まっていますので、単純にペアローンでは契約数が２件に分かれますので、どちらの契約にも事務手数料がかかることとなります。
手数料のかかり方は金融機関の商品によって異なりますので、検討している銀行へ手数料に関しての確認を事前に問い合わせしておきましょう。
質問：ネット検索していると団信と出てくるのですが…
ネット検索していると団信と出てくるのですが、ずばり団信とはなんでしょうか？
簡単に見た所、死亡保険をお互いに入る形を取る事？なのかなと？思っていますが、勘違いした知識で申込をしたくないので、プロにお聞きしたいと思います。
回答｜団信とは「団体信用生命保険」の略称で、住宅…
団信とは「団体信用生命保険」の略称で、住宅ローンの残債に連動した保険金額の生命保険です。
したがって、団信の保障を引き受けているのは、日本の保険会社ですので、よく団信の書類を見ると引き受け保険会社が記載されています。
また、体況が原因で生命保険に加入できないかた向けに、緩和型で加入しやすい団体信用生命保険もあります。
これは、保険会社の融資の条件になっているためで、万が一、住宅ローンを借り入れた人が死亡してしまっても借り入れを返済してもらえるようにすることで金融機関が安心してローンを組むことができるようになりますし、残されたご家族も住宅ローンが団体信用生命保険によって全額返済されて、住宅ローンがなくなることで、安心して購入したご自宅に住み続けることができます。
団体信用生命保険にもいくつか種類があり、死亡だけではなく、がんや三大疾病や障害状態にも対応しているようなプランもありますので、金利などの費用と相談して、自分に合った団体信用生命保険を選んでください。
質問｜実際にはペアローンはいくら借りれるんでしょう…
通常のローンではなくペアローンにした場合は実際には一人でローンを組むより、単純に多く借りれるのでしょうか？もちろん収入や財産などにもよると思いますが単純に一般的にはどの程度増えるイメージなのでしょうか？簡単で大丈夫なので教えてください。
回答｜単独の信用力でローンを組むよりもペアローン…
単独の信用力でローンを組むよりもペアローンでもう一人の与信を活用した方が住宅ローンの借り入れ限度額は大きくなります。
ただし、ペアローンという形式だけでなく、収入を合算して連帯保証とを設定して審査をすることで、ペアローンと同じように２人分の与信で住宅ローンの借り入れ限度額を大きくすることは可能です。
イメージでいいますと、単純に１人ずつそれぞれ借り入れできる金額を合算した金額までを借り入れできるようになります。
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質問｜繰り上げ返済に関しては通常のローンとの…
余裕が出来た場合は繰り上げ返済を行おうと考えております。その場合は通常のローンとの違いはあるのでしょうか？
別々に金額を設定している場合はその比率で繰り上げ返済が必要とか、妻のローンだけ繰り上げ返済が可能なのか？など色々なパターンがあると思います。
上記に関して詳しく教えて欲しいのと、ペアローンの場合に繰り上げ返済をする事で、特有のメリットやデメリットが発生する事などがあるのでしょうか？出来る限り細かく教えて欲しいです。
回答｜繰り上げ返済に関しては、通常の住宅ローンで…
繰り上げ返済に関しては、通常の住宅ローンであっても、ペアローンであっても違いはありません。また、それぞれが繰り上げ返済をすることが可能です。
したがって、繰り上げ返済に関してペアローンならではのメリットもデメリットもありません。
ただし、どちらかが先に住宅ローンを繰り上げ返済で完済したとしても、連帯保証はすべての債務が返済されるまで継続されますので、もう一人の返済していない分の債務も負っている状態は継続されます。
加えて、仮に完済した人が、もう一人の債務を返済しようと繰り上げ返済を代わりに行った場合は、繰り上げ返済資金の贈与とみなされて贈与税が課税される可能性がありますので、注意が必要です。
質問｜将来結婚する彼氏と入籍前なのですがペア…
将来結婚する彼氏と入籍前なのですがペアローンに申込をする事や例えば申込が可能な場合は、その後に結婚しなかった場合なども教えて欲しいです。
そもそもペアローンって夫婦以外でも使えるのでしょうか？例えば友人同士とか結婚はしないけど同棲している場合とかです。
回答｜ペアローンは入籍前でも審査をすることは可能…
ペアローンは入籍前でも審査をすることは可能です。
ただし、実際に住宅ローンを実行させるまでには実際に入籍して公的な書類で証明する必要があります。
連帯保障や連帯債務という２人で一緒に債務を背負うことは理屈ではできますが、実際に金融機関は男女の夫婦で一緒に同居をすることを想定して住宅ローンを募集していますので、実際に入籍しないと住宅ローンをペアで組むことは難しいと考えてください。
これはなぜかというと、入籍していなければ、もしも相続が起きた時に、持ち分は亡くなった方の遺族へ相続されますので、トラブルになることが想定されるからです。
質問｜審査落ち・落ちた場合に関して聞きたい…
まずは、ペアローンに審査が落ちる理由で多いのは収入なのでしょうか？
その辺を教えて欲しいのと、A銀行では審査に落ちた、B銀行に再度申込をして審査が通るなどと言う事もありえるのでしょうか？
銀行により違うのであれば出来る限り審査落ちしない様にしたいと考えております。
審査を行う場合に特に注意する点や、現状では審査が通らないで落ちる可能性が高い条件などがありましたら教えて頂く事は出来ますでしょうか？
回答｜ペアローンに限らず、住宅ローンは属性で融資条件…
ペアローンに限らず、住宅ローンは属性で融資条件が決まります。
一部、例外として不動産の担保価値も見ていますが、再建築不可物件などの担保価値が著しく低い場合の話です。
属性は、年齢・所属する会社の信用度・年収・勤続年数・金融資産の規模で決まります。
例えば、年齢が若くて年収が高くても、会社の信用度が低い場合や職種が歩合の割合が高い営業職であれば安定した収入とみなされないため住宅ローンが組めないということもあり得ます。
また、会社の信用もあり、年収も高く、職種も安定している場合でも、年齢が高く定年退職までの期間が短ければ、長い期間の住宅ローンを組むのは、金融資産をかなり保有していなければ難しくなってしまいます。
加えて、ペアローンで落ちてしまうケースでは、ペアの方が反社会的勢力との関りが疑われることや、過去に重い犯罪歴があることや、過去に自己破産などをしており一定以上の信用情報が得られていないことなどが挙げられます。
ただし、金融機関ですべて審査基準が同じわけではないため、金融機関によっては審査が通るということもありえますし、金利や返済期間の条件も変わりますので、複数の金融機関で審査を受けてみましょう。特に銀行独自の変動金利商品では、各金融機関の特色がありますので、審査基準は異なるケースが多いです。
