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2023.12.19

新築マンションと中古マンションの違いや比較・購入後の費用や注意点についてプロが質問に回答いたします。

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著者情報 森 逸行 FP歴14年 経験した事を伝え解決に導く『金融パーソナルトレーナー』

新築マンションと中古マンションの違いや比較・購入時の注意点

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家を買うのであれば新築に住みたいと思う方が多いのではないでしょうか。海外と違い、日本では誰もまだ住んだ履歴のない新築のマンションが人気です。

しかし、一方で新築マンションを購入すると、新築プレミアムがなくなって、すぐに中古販売をすると価格が落ちてしまうといわれています。

今回はこのような新築マンション・中古マンションの違いや購入時の注意点を解説していきます。 

質問:マンションを買う時に注意するポイントを教えてください。

結婚を期にマンションを購入予定です。マンションを買う時に注意するポイントを教えてください。 

回答|マンションを購入するときに注意するポイントは6つあります。

1.立地が良いか

2.危ない住人がいないか

3.耐震も含めて構造がしっかりしているか

4.周辺相場よりも高くないか

5.販売当初の管理費・修繕積立金は安すぎないか

6.シャワーの水圧とお湯の出る速度に問題はないか

 

他にも注意点を挙げればきりがないのですが、上記の6つは必須項目だと考えています。

まず、不動産は資産ですので、購入するとなると自分で住むにしても投資と同じだと考えてください。したがって、できるのであれば、資産価値が維持されるものを選んでほしいです。

それでは、不動産の価値を決める要素で最も大切な物は何かというと、それは立地ですので、立地のことから解説していきます。 

1.立地がよいか

立地がよいとは、アクセスの良い主要駅から近いことやスーパーやコンビニやスポーツジムや病院や学校は近くにあることをいいます。

1つ注意してほしいのは、駅徒歩〇分という表記です。単に駅から3分などと近くでもひどい斜面や障害物のある道を歩いていかなければならないのでは、意味がありません。これは、とてつもなく長く待たされる横断歩道や電車の踏切なども対象です。 

また、駅徒歩5分と駅徒歩10分では、距離は2倍ですが、不動産の希少性は2倍ではなく、5×5=25と10×10=100の4倍の希少性の違いがあることを認識してください。

これは、徒歩5分の物件は、その中心となる駅から半径徒歩5分の円に存在し、徒歩10分の物件は、その中心となる駅から半径徒歩10分の円に存在するため、その円の面積と大きさ分の価値の差が出ることになります。

(徒歩1分は80メートルなので、徒歩5分の円は1600平米、徒歩10分の円は6400平米で、その差は4倍です。)

しがたって、少し安いからと駅などから遠ざかった物件を選ぶと、結果的に損をしていることもあるということになります。

なので、予算の許す限り、できるだけ駅や便利な施設の近くの物件を選ぶことが重要です。

一戸建てではなかなか駅近くで購入するのが難しいですが、マンションは集合住宅で効率的にしているからこそ、立地が良い場所に住むことができるので、そのメリットを最大限活かすために、立地にはこだわってほしいです。 

もちろん、駅から近すぎると繁華街などが広がる商業地域で騒がしかったり、治安が悪かったりするケースもありますので、そのバランスにもよりますが、このような懸念点があっても原則は場所が大切であると認識してください。 

2.危ない住人がいないか

2つ目は危ない住人がいないかです。

これはとても大切で、いくら立地が良くても、危ない人ばかり住んでいるマンションには価値はありません。

これは、たまにあることですが、埼玉や神奈川や千葉の駅から徒歩1分のブランド分譲マンションなのに、「築20年で3LDKで1000万円以下」のような物件がたまに出ています。事故物件かなにかなのか?と調べてみると、なんとそのマンションの1フロアがすべて反社会的勢力の事務所になっているというケースがあります。

これはもちろん判明しているケースですが、判明していない場合は、通常の値段でそのマンションを購入することになり、購入後に反社会的勢力の事務所があると発覚した場合は、もう資産価値はほぼなくなってしまうことになります。 

今は1つの例でお話しましたが、例えば、ベランダやゴミ捨て場が荒れている。荒れていなくても、ゴミにおかしなものが捨てられていた履歴がある。

落書きがある。窓割れや電気の切れた電灯がそのままになっている、など管理がしっかりとなされていなかったり、荒れている様子のマンションは危ない人たちが住んでいる可能性もありますし、管理もされていないことになりますので、注意が必要です。

一度は現場に行き、住人の様子や共有エリアの様子を確認しておきましょう。 

3.耐震も含めて構造がしっかりしているか

次に耐震です。

1981年5月以降に建築された建物で新しい耐震基準を満たしているか。

また旧耐震であっても、耐震補強工事が完了して一定の耐震があると診断が出されているかなどがチェックポイントです。

いずれも重要事項説明に記載がありますので、業者へ確認すればすぐに教えてもらえます。

次に、耐震以外には壁の厚さと耐火性が重要です。

マンションは燃えにくいのが前提ですが、一定の耐火性能が備わっているのかを確認しましょう。

また、防音などの観点からも壁の厚さは調べておくべきです。特に投資用の賃貸マンションは利回りを追及したために、壁が薄い物件なども存在しています。

防音にするのも、費用が掛かりますし、部屋が狭くなりますので、結果的に経済的とはいえない結果になりますので、この点は注意しておきましょう。

加えて、建物自体の構造ではありませんが、部屋の間取りも重要です。玄関から廊下があり、各部屋にセパレイトされている構造なのか、キッチンは対面式で、リビングに隣接している部屋はあるかなど、人気の間取りやプライバシーが守られやすい間取りかも重要なポイントです。はやりの間取りは大手ディベロッパーの新築マンションの間取りが参考になります。

最後に、天井の高さも大切なポイントです。昔のマンションは効率性重視で天井が低いマンションも存在しています。

天井が低い物件が好きであればよいのですが、一般的に天井までの高さがあればあるほど、空間的な解放感がありますので、人気です。 

また、構造とは異なりますが、ガスは都市ガスで、水道は本下水である物件を選びましょう。

マンションはほとんどが都市ガス等ですが、まれに小さなマンションや地方の物件ではプロパンの物件も存在します。

都市ガス・本下水は維持コストが安くなるので、長期的にお得です。このようなことも念のため確認しておきましょう。 

4.周辺相場よりも高くないか

 立地や治安や構造がOKでも周辺相場より高いのであれば意味がないですよね。

今は様々な不動産サイトで売買履歴が公開されていますので、おおよその相場観もわかるようになっています。基本的に1年~2年で売買されている事例と同等の値段帯であれば問題ありませんが、著しく高い場合は値下げ交渉を行う必要があります。

知られていないこともありますが、販売開始時には売主も余裕があり、かなり高い値段で募集をしているケースもあります。

値下げ交渉を受けることを前提として高く設定しているパターンも多いですし、仲介業者も売る値段が高ければ仲介手数料が大きくなるので、高く売りたがって、高額な値段設定にしています。

なので、最初から値段交渉ができるケースもありますし、時間が経過して物件が売れないと売主があせってきて値下げをするというケースもあります。

とにかく購入すると長期間ローンを抱えることになりますので、とにかく入口の値段で妥協しないことが大切です。どんどん値下げ交渉をしていきましょう。

ただし、適性額で売却されているのであれば購入できるチャンスを逃してしまうこともありえますので、その辺の見極めはプロと相談しながら決めていくことをおすすめします。 

5.販売当初の管理費・修繕積立金は安すぎないか

販売当初の管理費・修繕積立金を調べてみましょう。

例えば、周辺のブランドマンションの同規模の修繕積立金や管理費を調べて、そこと比較してい見ましょう。

同規模のマンションであれば、修繕費や管理費は大きくは違わないはずですが、管理費・修繕費が半分ということがありますと、将来に大きく増額する可能性があります。

実際に急激に管理費などを上げたことによってマンション価格が急落したケースは存在します。

なので、購入する前に、修繕費管理費が突然上がることがないかを見極めておきましょう。

管理組合の議事録や直近の議決内容などをみせてもらうのもよいかもしれません。

また、管理費や修繕積立金が急に上がる5パターンも抑えておきましょう。

大規模な機械式立体駐車場がある

1階が大規模スーパーなどの商業施設で、撤退する可能性がある

戸数が60戸未満の小規模マンションでペンシル型の長細い建物である

階数が7階未満のマンションで、エレベーターが設置されている。

プールなどの施設がある(プールは維持費がかなり高額で、将来の修繕費も高額)

かなり大型のタワーマンションである(修繕工事できる業者が少ない、かなり大きな費用を掛けないと修繕できない) 

6.シャワーの水圧とお湯の出る速度に問題はないか

 これは意外かもしれませんが、シャワーの水圧とお湯の出る速度は確認しておきましょう。

これはマンションのような集合住宅でありがちですが、水圧とお湯の出る速度が部屋によって違うことがあります。

これはガス管や水道管の配置の問題で、マンション全体ではあまり問題がないのに、特定の部屋だけは水圧などが弱くなってしまうということがあるためです。

これは物件の内件をするときは、仲介会社からオーナーへ許可をもらう必要もありますので、事前に確認することを伝えておきましょう。 

番外編:虫・動物

マンションによっては自然に接している物件もあります。

すぐに近くに森がなくても少し離れたところに、林や川や田んぼや畑がある物件もあるでしょう。

その場合、場所や時期によっては大量の虫や動物の登場に困惑してしまうこともあり得ます。

これは、人によってはとても重要なことかと思いますので、調べられるだけ調べてみましょう。なかなか虫・動物の来客を防ぐのは指南の技になります。 

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質問:新築マンションと中古マンションの違いについて教えてください。

新築マンションを買いたいのですが、物件価格が高くて買えません。仕方なく中古マンションを検討しています。

新築マンションと中古マンションの違いについて教えてください。 

回答|新築マンションは建ててから1年以内の物件で、誰にも入居したことがない物件をさします。

新築マンションは建ててから1年以内の物件で、誰にも入居したことがない物件をさします。一方で中古はその逆で築1年以上で誰か居住したことのある物件をさします。

築1年以上で誰も入居していない物件を新古ということもあります。

新築マンションは新築である価値が日本では評価されていますので人気です。

一方で中古マンションは新築よりも安く購入できる傾向があり、一回人が住んでいたことで、その物件に何か良くない点がないかを知ることができます。

例えば、換気が悪くカビが発生しやすいことや、大きな道路沿いの物件で排気ガスで洗濯物が汚れてしまっていることや、扉の閉まり方がおかしいことなど、その物件の悪い点を確認したうえで入居できますので、情報がある点で安心です。

新築ですと同じマンションに住んでいる人がそのような人たちなのかも知ることができません。

一方で、最近では中古でも材料費の高騰などでマンション価格が上がり、中古価格が新築を超えてしまうケースもありますので、そのときの需要と供給によっても値段は変わってきます。

コストパフォーマンスだけで考えると、多くの物件が管理がしっかりできていれば100年は暮らせるといわれていますので、築10年~30年であれば、値段はお安めですが、まだまだ長く住めますし、建物の状況も把握したうえでリフォームも行った上で購入できますので、お得感はあります。

ただし、潔癖症の方やどうしても中古が嫌な方にとっては候補にしないほうがようでしょう。 

質問:中古マンションを購入するか迷っています。買う前に知っておくと役に立つことはありますか?

中古マンションを購入するか迷っています。買う前に知っておくと役に立つことはありますか? 

回答|新耐震・旧耐震がありますので、1981年5月以降に建築されている建物かどうかを調べておきましょう。

新耐震・旧耐震がありますので、1981年5月以降に建築されている建物かどうかを調べておきましょう。

旧耐震のままですと、耐震補強工事で高額な修繕費が必要となるケースもあります。

また、中古マンションは給湯器やエアコンなどの交換が必要になることもありますので、そのような交換費用がかかることも把握しておかなければなりません。

最後に、管理費・修繕積立金を今までしっかり積立されていないマンションですと、今後急に管理費や修繕積立金が上がることも想定されます。

これは昔の所有者が払うべきものが見通しの誤りで支払わずに、新しい所有者がその損失を穴埋めすることになりますので、本体価格が安くても管理費と修繕費で痛い思いをすることもありえます。

修繕計画とその計画に対しての今までの積立状況などは確認しておくべきですし、可能であれば理事会の議題や議決内容で修繕に関することで問題が起きていないかを確認しておくとよいです。

まれに、修繕積立金の不足分を補填するために、翌年から半年ごとに一時金20~50万円程度を追加で回収していきますというような恐ろしいこともありえます。 

質問:マンション購入後に掛かる費用はどのようなお金がかかりますか。

マンション購入後に掛かる費用はどのようなお金がかかり、いくらぐらいかかるか教えてください。 

回答|マンション購入後にかかる費用は以下7点です。

1.管理費:1平米あたり300円程度ですので、60平米で18000円程度で年に約22万円

2.修繕積立金:1平米あたり200円程度ですので、60平米で12000円程度で年に約15万円程度

3.固定資産税:物件によりますが、3000万円前後のマンションで概ね年間10万円程度

4.給湯器・エアコンなどの交換台 10年で20万円前後なので、年2万円程度

5.室内リフォーム 月1万円程度で準備で年12万円程度

6.組合費・町内会費:年1万円程度

7.火災保険・地震保険料:物件とプランによって変わりますが、概ね年間1万円

 

1~6の合計:年間63万円程度

これに加えて、住宅ローンで購入している場合は、住宅ローンの金利もかかります。

当住宅ローン控除などもありますが、出ていく費用の方が多くなりますので、年間60万円程度の出費で50年間で3000万円程度のお金が出ていくものだと覚悟しておきましょう。

特に、マンションは共用部のための修繕積立金に目が行きがちですが室内リフォームも必要になってきますので、計画的に積立を行っていくことが必要になっていきます。 

新築マンションや中古マンションの購入で迷ったら!無料セカンドオピニオンでアドバイスします。今すぐ気軽にメールからお問合せください。◀︎リンク

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