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2023.12.21

不動産マンション投資のリスクは?毎年赤字収支に?節税効果は?利回りや物件選びのポイントを解説いたします。

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不動産マンション投資の仕組みや失敗のリスクは?

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FP相談を希望されたお客様からの相談内容を記事にしました。

将来の資産形成や老後資金対策のために不動産投資を検討されているお客様からでした。

不動産物件の申込みを済ませ、融資の審査待ちとの事でしたが、果たしてこの不動産投資を進めていいのかと『不安になり』これから行う不動産投資を第三者の目から見てどうなのかを知りたいとの事で相談がありました。

この相談内容の質問を分かりやすく回答する形で記事にしました。

これから不動産投資を行おうと思っている方や、検討している方にぜひ読んでいただきたい記事になります。

質問:賃料とローン支払いを比べると毎年赤字収支になりますが不動産投資と言えますか?

現在、不動産業者から複数の不動産物件を提案され検討段階です。

提案される多くの物件が、毎月の賃料とローンの支払いを比べると毎年赤字収支になります。

また、固定資産税を含めると大幅な赤字額になります。

この年間の赤字収支で不動産投資と言えるのでしょうか?

不動産業者からの話では理解が進まずわかりません。教えてください。

回答|不動産投資は、賃料でローン支払いをまかなえる物件が基本

 そもそも不動産投資は、賃料でローン支払いをまかなえる物件が基本になります。

賃料でローンの支払いが出来ないようであれば、収益は取れず不動産投資にはなりません。

しかし、例外的にローンの支払いで赤字になっても、良い物件は売却時に莫大な利益が見込まれるケースは不動産投資としては成り立ちます。

毎年赤字収支になる物件は、売却時に莫大な利益が見込まれるケースのみ投資対象になります。

 不動産投資の物件選びのポイント

●賃料でローンをまかなえる物件が基本

●赤字になっても良い案件は売却時に莫大な利益が見込まれるケースのみ

売却時に莫大な利益が見込まれるケース

例えば、区分マンションで隣の部屋は空室で実需に3000万で売っているが、隣の同じ間取りの部屋は投資用で賃貸中で2500万で売り出しているケース。これであればキャッシュフローが赤字でも空室になったときに実需に高く売れる可能性が非常に高いので購入してもよいケース。

 質問:試算では節税効果もあり利益になるのは4年目と言われました。本当でしょうか?

売却時のマンション価格によりますが、試算では利益になるのは4年目といわれ、尚且つ節税効果は家賃が赤字なので、初年度の経費支出や減価償却が終わっても効果はあると言われました。

本当でしょうか?

回答|そもそも赤字にならない物件を買うべきです。(上記で記載)で書いたようなよっぽどの理由がある物件は別。

 そもそも赤字にならない物件を買うべき。↑で書いたようなよっぽどの理由がある物件以外は不動産投資対象になりません。

 不動産投資の物件選びのポイント

●そもそも赤字にならない物件を買うべき。

●賃料でローンをまかなえる物件が基本。

●赤字になっても良い案件は売却時に莫大な利益が見込まれるケースのみ。

質問:不動産投資を行う上で『節税』の考え方はどのように考えればよいでしょうか?

不動産投資を行う上で『節税』の考え方はどのように考えればよいでしょうか?

 回答|本来は「賃貸経営業」であるので節税はおまけで根本的に儲かる試算でないと意味がない。

不動産「投資」などというカジュアルな言葉が使われているが本来は「賃貸経営業」であるので節税はおまけで根本的に儲かる試算でないと意味がない。

不動産「投資」=「賃貸経営業」 になりますので、賃料がプラス収支にならないと賃貸経営業にはなりません。

●本来は「賃貸経営業」

●節税はおまけで儲かる試算でない

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質問:売却するときにいくらで売れるかが不安です。物価や金利の動向次第になると思いますがどのように考えればよいでしょうか?

最後に売却するときにいくらで売れるかが不安です。今後の物価や地価、金利の動向次第になると思いますがどのように考えればよいでしょうか?

回答|相場の影響をなるべく低くして事業としての成功率を高めるためには方法は3つ。

最後にいくらで売れるか、これは相場に影響される。

その影響をなるべく低くして事業としての成功率を高めるためには方法は以下の3つになります。 

●相場より相対的に安い物件(↑で書いたような)

●相場の物件をホテルなどで高稼働させる

●将来的な値上がりが狙えるエリア

 「例えば区分マンションで隣の部屋は空室で実需に3000万で売っているが、隣の同じ間取りの部屋は投資用で賃貸中で2500万で売り出しているケース」 

特にファミリー向けのマンションっていうのは賃貸中だと価格が下がる傾向がある。(下がってない物件もある)

マンションとしての価値じゃなくて、ただの投資用の物件として見て価格が着いちゃってる時がある、ケースバイケースになる。

 そこの差額をキャッシュフローの赤字に耐えて狙って投資する考え方になります。

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