【2026年版】築40年以上の火災保険はなぜ1年契約になる？築古物件で保険会社が厳しくなる理由をFPが解説

2026.05.30 著者情報 ファイナンシャルプランナー　森 逸行 AFP（日本FP協会認定）／2級FP技能士／証券外務員二種（IFA）／住宅ローンアドバイザー
住宅購入・資産運用・保険・相続まで幅広く対応。実務経験に基づいた、現実的で分かりやすいアドバイスを提供している。

・築40年以上の建物で5年契約ができなかった
・火災保険が1年契約になった
・築古アパートの保険料が高くなった
・保険会社から写真提出を求められた

このようなご相談が増えています。

最近の火災保険では、

👉 「築年数」

によって、

保険会社の引受条件が厳しくなるケースが増えています。

特に、

・築40年以上
・旧耐震物件
・木造アパート
・修繕履歴不明

などでは、

👉 「5年契約不可」

となり、

👉 1年契約限定

になるケースもあります。

実際に私自身も、

👉 築40年以上の建物で火災保険見積

を行った際、

5年契約ができず、

1年契約のみとなるケースがありました。

本記事では、

・築古物件で火災保険が厳しくなる理由
・なぜ1年契約になるのか
・保険会社が見ているポイント
・築古物件オーナーの注意点
・FP視点で重要な対策

について、わかりやすく解説します。

なぜ築40年以上の火災保険は厳しくなるのか？

ここが最も重要です。

保険会社は、

👉 「今後事故が起きる確率」

を見ています。

築40年以上になると、

・屋根劣化
・雨漏り
・配管老朽化
・外壁劣化
・漏水事故

などが増える傾向があります。

つまり、

👉 保険金支払いリスク

が高くなるのです。

火災だけではなく「水漏れリスク」も増える

実務上かなり多いです。

築古物件では、

👉 火災より漏水事故

の方が多いケースもあります。

例えば、

・給排水管破損
・上階からの漏水
・経年劣化による破損

などです。

特にアパートや賃貸物件では、

👉 下階への損害賠償

につながるケースもあります。

最近は自然災害リスクも急増

ここ数年、

・台風
・豪雨
・雹災
・雪災

による保険金支払いが急増しています。

そのため保険会社は、

👉 長期間リスク固定

を避ける傾向があります。

特に築古物件では、

👉 将来の損害予測が難しい

ため、

契約期間を短くするケースが増えています。

なぜ5年契約ができないの？

法律上、

👉 築40年以上だから5年契約不可

という決まりはありません。

しかし実際には、

👉 保険会社独自の引受基準

によって、

1年契約限定になるケースがあります。

保険会社が確認するポイント

実務上よく確認されるのは、

・築年数
・建物構造
・修繕履歴
・屋根状態
・外壁状態
・空室率
・用途（居住用・事業用）

などです。

場合によっては、

👉 建物写真提出

を求められるケースもあります。

木造アパートは特に厳しくなりやすい

最近かなり増えています。

木造アパートでは、

👉 火災リスク

だけでなく、

👉 老朽化リスク

も見られます。

特に、

・旧耐震
・築40年超
・修繕不足

などでは、

引受条件が厳しくなるケースがあります。

「旧耐震」はさらに注意

1981年以前の旧耐震物件では、

👉 地震リスク

も高いと判断されるケースがあります。

そのため、

・地震保険制限
・補償条件変更
・契約期間短縮

になる場合もあります。

1年契約になるデメリット

ここも重要です。

保険料上昇リスク

1年更新では、

👉 毎年の保険料改定

を受けます。

そのため、

将来的に保険料が上がる可能性があります。

更新手続きが増える

毎年更新になるため、

・更新漏れ
・条件変更

にも注意が必要です。

将来的な引受停止リスク

場合によっては、

👉 次回更新時に条件変更

される可能性もあります。

例えば、

・補償制限
・水災削除
・免責増額

などです。

実務上よくある相談

・築40年以上で5年契約できなかった
・火災保険料が急に高くなった
・築古アパートの更新を断られた
・写真提出を求められた
・どこで加入できるか分からない

👉 このようなご相談を多くいただきます。

築古物件で重要な対策

ここはかなり重要です。

修繕履歴を整理する

例えば、

・屋根修繕
・外壁修繕
・防水工事
・配管交換

などです。

保険会社評価が変わるケースがあります。

建物写真を準備する

最近では、

👉 現況確認

が重視されています。

複数社比較を行う

火災保険は、

👉 保険会社によって引受基準が違う

ケースがあります。

そのため、

比較検討が重要です。

FP視点｜築古物件は「保険戦略」が重要

ここが重要です。

築古物件では、

👉 「どこでも同じ条件」

ではありません。

そのため、

・保険会社選定
・補償内容
・契約期間
・免責設定

を含めて、

👉 全体設計

が重要になります。

まとめ

最近の火災保険では、

👉 築40年以上の建物

で、

1年契約限定になるケースが増えています。

特に、

・木造アパート
・旧耐震
・修繕不足物件

では、

引受条件が厳しくなる傾向があります。

しかし、

👉 修繕状況
👉 建物状態
👉 保険設計

によって、

条件改善できるケースもあります。

そのため、

👉 築古物件こそ、
火災保険の見直し

が重要です。