ペアローンで離婚したら家は売却できる？住宅ローンが残るケースや手続きの流れをFPが解説

2026.08.06 著者情報 ファイナンシャルプランナー　森 逸行 AFP（日本FP協会認定）／2級FP技能士／証券外務員二種／住宅ローンアドバイザー
住宅購入・資産運用・保険・相続まで幅広く対応。実務経験に基づいた、現実的で分かりやすいアドバイスを提供している。

「離婚することになったけど、ペアローンで購入した家はどうすればいいの？」

「住宅を売却すれば住宅ローンは終わると思っていた…。」

「共有名義だから売却できないと言われた。」

近年、このようなご相談をいただく機会が増えています。

住宅価格の高騰により、夫婦で住宅ローンを組む「ペアローン」を利用してマイホームを購入する家庭が増えました。

一方で、

・離婚
・転勤
・病気
・収入減少
・ライフプランの変化

などをきっかけに、住宅売却を検討するケースも少なくありません。

しかし、ペアローンで購入した住宅は、通常の住宅売却とは異なる注意点があります。

売却価格によっては住宅ローンが残ることもあり、共有名義や財産分与など、さまざまな問題が関係してきます。

本記事では、

・ペアローンで離婚した場合の住宅売却の流れ
・売却時の注意点
・住宅ローンが残るケース
・不動産会社選びのポイント
・売却前に確認すべきポイント

について、FPの視点からわかりやすく解説します。

ペアローンとは？

ペアローンとは、夫婦それぞれが住宅ローンを契約し、一つの住宅を購入する方法です。

メリットとしては、

・借入可能額を増やせる
・希望する住宅を購入しやすい
・住宅ローン控除を夫婦それぞれ利用できる

などがあります。

一方で、

病気・休職・転職・出産・離婚など、ライフプランが変化した際には大きなリスクを抱える可能性があります。

相談事例｜「家を売れば終わり」だと思っていた

今回ご相談いただいたのは、30代の共働き夫婦です。

夫は会社員、妻は看護師。

世帯年収約1,200万円。

都内近郊で9,000万円の新築一戸建てを購入するため、ペアローンを利用しました。

しかし、住宅購入から3年後。

ご主人がうつ病で休職。

その後、夫婦関係も悪化し、離婚することになりました。

ご主人はこう話されました。

「離婚したら家を売れば住宅ローンも終わると思っていました。」

しかし現実は違いました。

住宅を査定すると、

売却価格では住宅ローンを完済できないことが判明。

さらに、

・ペアローン
・共有名義
・財産分与

などの問題も重なり、売却までに多くの時間を要しました。

離婚したら家は必ず売却できる？

結論から言えば、

売却は可能ですが、簡単に売却できるとは限りません。

まず確認するべきなのは、

・現在の売却価格
・住宅ローン残高

です。

この2つによって、その後の手続きが大きく変わります。

売却価格より住宅ローンが多い「オーバーローン」

もっとも多い相談が、

オーバーローン

です。

例えば、

住宅ローン残高　7,000万円

売却価格　　　　6,200万円

この場合、

約800万円不足します。

不足分を自己資金などで返済しなければ売却できないケースもあります。

売却しても住宅ローンを完済できない場合は「任意売却」という選択肢もある

住宅の売却価格より住宅ローン残高の方が多い「オーバーローン」の場合、通常の方法では住宅を売却できないことがあります。

住宅ローンを借りている金融機関は、不動産に「抵当権」を設定しているのが一般的です。

通常は、住宅を売却するときに住宅ローンを完済し、抵当権を抹消する必要があります。

例えば、

住宅ローン残高：7,000万円
売却予定価格：6,000万円

だった場合、単純計算で1,000万円不足します。

この不足額を自己資金で準備できれば売却できる可能性がありますが、準備できない場合には、金融機関などの債権者と相談し、住宅ローンを完済できない状態でも抵当権を外してもらって売却する「任意売却」を検討するケースがあります。

任意売却は自分たちだけでは決められない

ここで重要なのは、

「オーバーローンだから任意売却すればいい」という単純な話ではない

ということです。

任意売却を進めるには、住宅ローンを借りている金融機関など債権者との調整が必要になります。

さらにペアローンの場合は、

・夫婦それぞれの住宅ローン残高
・不動産の持分
・金融機関との契約関係
・売却価格
・売却後に残る債務
・離婚後の返済方法

なども確認する必要があります。

そのため、一般的な不動産売却よりも複雑になる可能性があります。

任意売却しても住宅ローンが消えるとは限らない

これも非常に大切です。

任意売却＝住宅ローンがなくなる、ではありません。

例えば住宅ローンが7,000万円残っている住宅を6,000万円で売却した場合、諸費用等もあるため単純計算どおりではありませんが、売却後にも債務が残る可能性があります。

残った債務をどのように返済していくのかについても、債権者との調整が必要です。

離婚するから家を売却する。

家を売却するから住宅ローンもなくなる。

必ずしもこのようになるわけではない点には注意が必要です。

FP視点｜離婚を決めたら「売却価格」と「住宅ローン残高」を早めに確認する

ペアローンを組んでいる夫婦が離婚する場合、まず確認していただきたいのが、

「現在いくらで売れそうなのか」
「住宅ローンはいくら残っているのか」

の2点です。

この差額が分からなければ、

・通常売却できるのか、
・自己資金を入れる必要があるのか、
・買取を検討するのか、
・任意売却まで検討する必要があるのか、

判断できません。

離婚の話し合いだけを先に進めてしまい、あとから「家を売っても住宅ローンが完済できない」と分かると、財産分与や今後の生活設計にも大きな影響が出る可能性があります。

共有名義だから一人では売却できない

ペアローンでは、

住宅が共有名義になっているケースがほとんどです。

そのため、

どちらか一人だけでは売却できません。

離婚後であっても、

共有者全員の同意が必要になります。

財産分与も考えなければならない

住宅を売却すると、

売却代金をどのように分けるかも重要になります。

・売却価格
・住宅ローン残高
・仲介手数料
・諸費用
・税金

などを整理した上で、

財産分与を進める必要があります。

ペアローンの売却では「どの不動産会社でも対応できる」とは限らない

ここは、多くの方が誤解しているポイントです。

実際のご相談では、住宅ローンが残っている状態で早期売却を希望されるケースが少なくありません。

特に離婚に伴う売却では、

・できるだけ早く現金化したい
・財産分与を進めたい
・住宅ローンを整理したい

という理由から、

不動産会社による「買取」

を検討するケースがあります。

しかし、

すべての不動産会社が買取に対応できるわけではありません。

不動産会社が直接買い取る場合、

数千万円から1億円近い資金を一括で用意する必要があります。

そのため、

・9,000万円クラスの住宅
・都内の高額物件
・ペアローン案件

などでは、

十分な資金力がある一部の不動産会社しか対応できないケースがあります。

今回のケースでも、

一般的な仲介会社では対応が難しく、

高額物件の買取実績がある不動産会社をご紹介し、売却を進めることになりました。

売却する前に確認したい5つのポイント：① 今いくらで売れるのか

まずは査定を受け、

現在の市場価格を把握しましょう。

② 住宅ローンはいくら残っているのか

金融機関から残高証明を取得します。

③ オーバーローンかどうか

売却価格で住宅ローンを完済できるか確認します。

④ 財産分与はどうするのか

離婚協議と合わせて整理しておくことが重要です。

⑤ 売却後の住まいと生活費

売却後の生活設計まで考えることが大切です。

FPから見た「住宅売却で本当に大切なこと」

私が住宅売却相談で最初に確認するのは、

「家をどう売るか」ではありません。

確認するのは、

・家計
・今後の生活
・教育費
・養育費
・老後資金
・ライフプラン

です。

住宅は売却すれば終わりではありません。

その後の生活が続きます。

だからこそ、

住宅売却だけではなく、

「売却後の人生設計」

まで考えることが重要です。

不動産会社とFP、それぞれの役割

不動産会社は、

住宅を売却する専門家です。

一方でFPは、

住宅売却後の人生設計をサポートします。

例えば、

・売却した方が良いのか
・住み続ける選択肢はあるのか
・家計への影響
・老後資金
・次の住まい

まで含めて一緒に考えます。

私は、不動産会社とも連携しながら、

お客様にとって最適な方法をご提案しています。

よくある質問

Q. 離婚したら必ず家を売らなければいけませんか？

いいえ。

住み続ける方法や、名義変更などの選択肢もあります。

Q. 売却しても住宅ローンが残ったらどうなりますか？

不足分を自己資金で返済したり、金融機関と相談しながら解決するケースがあります。

Q. 共有名義でも売却できますか？

可能です。

ただし、共有者全員の同意が必要になります。

Q. 不動産会社ならどこでも買い取ってもらえますか？

いいえ。

高額物件やペアローン案件では、多額の資金を一括で用意できる不動産会社に限られるケースがあります。

そのため、離婚案件やオーバーローン案件の実績が豊富な不動産会社へ相談することが重要です。

まとめ

ペアローンは住宅購入を実現しやすくする一方で、

離婚した場合には、

・住宅売却
・住宅ローン
・共有名義
・財産分与

など、多くの課題が発生します。

また、高額物件では、

不動産会社による買取にも資金力が必要となるため、対応できる会社が限られるケースもあります。

「家を売れば終わり」

ではなく、

売却後の生活まで見据えたライフプランを考えることが重要です。

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