国際結婚×持ち家の落とし穴｜住宅ローンは妻名義、実際は夫婦で返済…相続・贈与・名義変更の正解は？

2025.11.19 著者情報 ファイナンシャルプランナー森　逸行 FP2級・外務員二種・住宅ローンアドバイザー。住宅購入、投資、相続など自身の経験を活かし、実践的かつ現実的なアドバイスを提供。

「家は妻の名義。でも、実際の住宅ローンは夫婦で負担してきました。」

とくに外国籍の配偶者と国際結婚をしているご家庭では、こうしたケースが珍しくありません。

●住宅ローンを組んだ当時、外国籍の夫に永住権がなく、夫名義では借りられなかった
●仕方なく日本人の妻が単独名義で借りて、実際の返済は夫婦で負担してきた
●気づけば10年以上たち、「このままの名義で本当に大丈夫？」という不安が出てきた

この記事では、実際に私がご夫婦から相談を受け、司法書士の先生と一緒に整理したリアルなケースをもとに、

●名義変更の考え方（「委任の終了」という手法）
●贈与・相続・遺言の使い分け
●外国籍配偶者がいるご家庭ならではの注意点

を、できるだけ専門用語をかみ砕きながら解説していきます。

よくあるケース：永住権がなく、妻名義でしか住宅ローンが組めなかった

ご相談いただいたのは、日本人の奥様とスペイン人のご主人、ご夫婦とお嬢様の3人家族。

●13年前に土地付き一戸建てを購入
●当時、ご主人には日本の永住権がなく、住宅ローンを組めなかった
●そのため、ローン契約も不動産の名義も「奥様お一人」
●実際の返済は、ご主人の口座から奥様の口座に資金を移して、一緒に返済してきた

現在、住宅ローンは残り約600万円。

あと数年で完済が見えてきたところで、奥様の永住権も取得済みです。

そこで出てきたのが、「本当は夫婦で買った家。でも名義が妻だけなのは、将来トラブルにならないのか？」

という不安でした。

「このまま妻名義で本当に大丈夫？」外国籍の夫が感じていた3つの不安

とくに不安を感じていたのは、ご主人です。

理由は大きく3つありました。

一方、奥様はというと、

●自分の権利にはあまりこだわりはない
●最終的には「娘に渡れば良い」という感覚
●ただし、税金や手続きのコストは現実的に考えたい

というスタンスでした。

選択肢①「委任の終了」で本来の持分に戻すという考え方

「委任の終了」とは何か

司法書士の先生がまず提案されたのが、「委任の終了」という考え方です。

住宅ローンを組んだ当時、ご主人は日本の金融機関から融資を受けられませんでした。

そこで、「本来は自分（夫）が借りるべきローンだったが、日本では借りられないため、妻に法的な手続きを“委任”した」という整理ができます。

そして、ローンを完済したタイミングで、「委任していた住宅ローンの返済という仕事が、無事に終了した」と考え、本来の資金負担の割合に応じて持分を戻す、という発想です。

例えば、

という形がとれます。

実務上も、同じような事例で「委任の終了」を理由に持分移転が認められたケースがあり、今回のご夫婦もほぼ同タイプだったため、十分可能だろうという見立てでした。

関連記事
不動産の「委任の終了」とは？贈与税との関係をわかりやすく解説

かかる費用のイメージ（登録免許税・司法書士報酬）

名義変更にあたっては、

●法務局に支払う「登録免許税」
●司法書士への報酬

の2種類の費用がかかります。

登録免許税は、

不動産の固定資産税評価額 × 2％（千分の20）

が目安です。

たとえば、

●土地＋建物の固定資産税評価額が合計6,000万円
●そのうち半分（3,000万円）を夫の持分として移転する

という場合、

3,000万円 × 2％ ＝ 約60万円

が登録免許税としてかかるイメージです。（※実際には課税明細を確認の上で正確な額を算出します）。

これに加えて、司法書士の報酬が約10万円前後。

書類作成・登記申請・新しい権利証の回収・納品までを含んだ総額です。

税務署から見たときの注意点

ここで注意が必要なのが、税務署の見方です。

●法務局：出された書類に沿って形式的に処理する役所
●税務署：出された書類の「中身」や「実態」を疑う役所

です。

税務署からすると、

「本当は妻から夫への“贈与”なのに、税金を逃れるために“委任の終了”と称しているのでは？」

という疑いを持つ可能性があります。

その際に、

●実際に夫婦で資金負担していたことがわかる通帳
●住宅ローンや振込の記録

などを説明できると、税務署の納得も得やすくなります。

選択肢② 生前贈与で持分を移す場合のデメリット

もう一つのやり方は、シンプルに妻から夫へ持分を贈与する方法です。

この場合も、

●登録免許税（2％）
●司法書士報酬

は同じようにかかります。

さらに、

●夫が受け取る持分の価額から、年間110万円の基礎控除を超える部分に対して
●贈与税がかかります（高額の贈与ほど税率も高くなります）

不動産評価額が数千万円規模になることを考えると、贈与税の負担は相当なものになりやすく、現実的ではありません。

その意味で、「贈与で解決する」という選択肢は、税負担という面からは優先度が低いと言えます。

選択肢③ 相続と遺言で整理するという発想

もう一つ、忘れてはいけないのが「相続＋遺言」で整理する方法です。

遺言があると「誰に何が渡るか」が一気にクリアになる

奥様が遺言を作成し、

●自宅不動産のうち○割を夫へ、○割を娘へ
●預貯金は○○へ

といった形で指定しておけば、奥様が亡くなったとき、

●法律上の相続分よりも、実情・希望に沿った分け方
●ご主人の住まいや権利を守る配分

がしやすくなります。

遺言作成は、公証役場で作る「公正証書遺言」が基本で、

●司法書士報酬：約10万円
●公証人の手数料：10万円未満になることが多い

といったイメージです（財産規模によりますが、20万円以内に収まるケースが多いです）。

日本人配偶者と外国籍配偶者、それぞれの遺言のポイント

今回は、

●奥様（日本人）：日本の公証役場で公正証書遺言を作ればOK
●ご主人（スペイン国籍）：

・日本の公証役場で遺言を作れる場合もあれば

・スペインの公証役場や現地の弁護士と連携が必要な場合もある

という整理になりました。

特に、スペインの不動産は「現地の法律・実務」が強く影響するため、

●日本とスペインの協定関係
●スペインの相続ルール

を確認した上で、「どこでどういう形式の遺言を作るか」を決めていく必要があります。

ケースでわかった「やるべき順番」：名義変更より先に遺言を

今回のご夫婦のご相談を整理していく中で、見えてきた“現実的な順番”はこうです。

保険・資産全体もセットで見直すのがおすすめ

今回の面談の最後に、奥様からこんな一言がありました。

「保険も“安心感”だけで入ったまま、ずっとほったらかしなんです」

実はこうしたご家庭、非常に多いです。

●昔、営業担当者に勧められるまま加入した
●今の家族構成や資産状況に合っているかはよくわからない
●最近「管理会社が変わりました」という案内が来て、不安になっている

せっかく相続・名義・遺言を整理するなら、

●生命保険
●積立系の保険
●海外資産とのバランス

も含めて「家族の資産全体」を一度棚卸しするのが理想です。

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まとめ｜国際結婚とマイホーム、「なんとなく放置」が一番リスク

外国籍の配偶者とマイホームを持っているご家庭では、

●住宅ローンは日本人配偶者名義
●実際の返済は夫婦で負担
●名義や相続のことは、「いつか考えないと」と思いながら先送り

というケースが本当に多く見られます。

今回の事例から言えることは、

●いきなり名義変更に走る必要はない
●まずは「遺言」で財産の出口を整える
●そのうえで、ローン完済後に「委任の終了」による持分移転を費用対効果を見ながら検討する
●生前贈与でまとめて動かすのは、税金面では不利になりやすい

ということです。

「今は問題なく暮らせているから」「うちは家族仲がいいから」と何も手を打たないことこそ、将来のリスクになりがちです。

●国際結婚
●外国籍の配偶者
●海外の不動産
●日本のマイホームと住宅ローン

こうしたキーワードのどれかが当てはまる方は、一度ご家族の状況を整理してみてください。